Toàn cảnh khu biệt thự nghỉ dưỡng Banyan Tree Residences thuộc khu phức hợp Laguna Lang Co

Bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn khác biệt so với nhà ở thông thường bởi chủ sở hữu không sống tại đó thường xuyên mà chỉ sử dụng trong một thời gian nhất định hàng năm để nghỉ ngơi, thư giãn. Trong hầu hết thời gian còn lại, bất động sản sẽ được cho thuê theo hình thức lưu trú ngắn hạn. Tại Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng thường được chia thành hai nhóm là biệt thự độc lập có 2 - 3 phòng ngủ với sân vườn và bể bơi riêng, và căn hộ kiểu studio hoặc 01 phòng ngủ trong các tòa nhà cao tầng. Các nhà phố thương mại mà đôi khi được chào bán như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá hiếm, bởi chúng phù hợp để ở lâu dài hơn là lưu trú ngắn hạn. Tương tự, nhà phố thương mại cũng khó có thể tham gia vào chương trình ủy thác quản lý cho thuê bởi nhà điều hành. Về vị trí, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam thường nằm ở những điểm đến ven biển danh tiếng với lối truy cập trực tiếp ra biển. Vài năm trở lại đây, khi những mảnh đất đắc địa trở nên khan hiếm và giá cả ngày càng đắt đỏ, các bất động sản nghỉ dưỡng đã chuyển dịch tới gần những trung tâm đô thị, nơi có điều kiện thiên nhiên hấp dẫn và hệ thống cảnh quan rộng được phát triển thêm như hồ nước và cây xanh. Các khu vực ngoại ô này cũng phù hợp hơn với việc hình thành những dự án nghỉ dưỡng theo dạng nhà phố thương mại.

Khi mới xuất hiện tại Việt Nam, nhiều bất động sản nghỉ dưỡng áp dụng mô hình một điểm đến mang phong cách sống như ngôi nhà thứ hai nằm giữa thiên nhiên. Trong đó, phần lớn các ngôi nhà thứ hai của dự án do chủ nhà tự quản lý và cung cấp các dịch vụ giới hạn như dọn dẹp, bảo trì và phục vụ đồ ăn theo yêu cầu khách thuê; trong khi toàn bộ không gian công cộng do chủ đầu tư trực tiếp vận hành. Các dự án này thường tập trung vào nhu cầu của chủ nhà và cũng chính là “người sử dụng” thường xuyên. Chúng cung cấp các biệt thự đơn lập có không gian làm việc tại nhà rộng rãi để tạo ra cuộc sống mang phong cách nghỉ dưỡng cho các chuyên gia, nghệ sỹ hoặc người về hưu. Theo đà phát triển, ngày nay khách hàng tại Việt Nam mua bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu là để đầu tư. Do vậy, các nhà phát triển đã chuyển hướng sang phục vụ nhu cầu của “nhà đầu tư” hơn là “người sử dụng” như trước đây. Đồng thời, do khác biệt với mô hình nhà ở thông thường, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mang lại những lợi ích khác dành riêng cho nhà đầu tư như số lượng đêm nghỉ miễn phí cố định trong một năm.

Bên trong căn biệt thự tại Banyan Tree Residences 

Việc tập trung vào “người sử dụng cuối cùng” của bất động sản nghỉ dưỡng xuất phát từ các nhà điều hành. Để làm rõ điều này, trước hết phải tìm hiểu hai phương án quản lý bất động sản nghỉ dưỡng: Thứ nhất, chủ đầu tư tự vận hành bất động sản mang thương hiệu do chính mình sáng lập, ví dụ như tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam là Vingroup với thương hiệu Vinpearl; Thứ hai, bất động sản được quản lý bởi một nhà điều hành quốc tế. Trong cả hai phương án thì dù bất động sản là biệt thự hay căn hộ đều sẽ phải tham gia vào Việc tập trung vào “người sử dụng cuối cùng” của bất động sản nghỉ dưỡng xuất phát từ các nhà điều hành. Để làm rõ điều này, trước hết phải tìm hiểu hai phương án quản lý bất động sản nghỉ dưỡng: Thứ nhất, chủ đầu tư tự vận hành bất động sản mang thương hiệu do chính mình sáng lập, ví dụ như tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam là Vingroup với thương hiệu Vinpearl; Thứ hai, bất động sản được quản lý bởi một nhà điều hành quốc tế.

Trong cả hai phương án thì dù bất động sản là biệt thự hay căn hộ đều sẽ phải tham gia vào chương trình ủy thác quản lý cho thuê. Có nghĩa là, bất động sản đó được tính như một đơn vị lưu trú trong khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng, được nhà điều hành quản lý và cho khách thuê ngắn hạn để tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư. Các chương trình ủy thác quản lý cho thuê thường là điều kiện bắt buộc trong các dự án được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế; trong khi các dự án mang thương hiệu nội địa có thể linh hoạt hơn, ví dụ: chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng hoặc trang bị nội thất cho căn hộ của mình.

Như đã lưu ý, mục đích chính để sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã chuyển từ sử dụng sang đầu tư. Vì vậy, các nhà đầu tư, nhà phát triển, và nhà điều hành đều hướng đến lợi tức cho thuê. Trước đây, nguồn lợi nhuận tới từ chương trình ủy thác quản lý cho thuê thường được tính dựa trên số ngày cho thuê bất động sản trong một năm. Ngày nay, hầu hết nhà phát triển cam kết một mức lợi nhuận cố định dựa vào giá mua bất động sản, trung bình khoảng 5% một năm trong vòng 3 năm sau khi khai trương dự án. Một vài chủ đầu tư cấp tiến thậm chí còn cam kết mức lợi nhuận lên đến 10% một năm trong vòng 5 năm sau khi khai trương để có lợi thế cạnh tranh hơn so với các đối thủ khác.

Trường hợp sau thường diễn ra đối với các bất động sản thuộc những khu nghỉ dưỡng ven biển mang thương hiệu quốc tế danh tiếng. Các bất động sản đạt được lợi tức cho thuê cao thường có giá bán cao, nên nhà đầu tư có thể phải chấp nhận thời gian hoàn vốn ban đầu lâu hơn.

Một trong những tiêu chí lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư là mô hình tổng thể cũng như phong cách thiết kế riêng của bất động sản đó và toàn bộ dự án. Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong quá khứ đều có diện mạo khá đồng nhất, trong khi gần đây xu hướng đã thay đổi với sự xuất hiện của các mô hình đa dạng hơn. Trong đó, một số dự án tập trung vào các hoạt động nghỉ dưỡng và giải trí, số khác thiên về chăm sóc sức khỏe và làm đẹp, trong khi nhiều dự án lại hướng đến phân khúc khách hàng gia đình. Một xu hướng nữa là sự hình thành của các khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn và mang tính phức hợp như Laguna Lang Co, The Ocean Villas Resort Danang, hoặc Vinpearl Resort & Golf Phu Quoc. Các khu nghỉ dưỡng này sở hữu lợi thế về giao thông thuận tiện với hàng loạt các hoạt động thể thao tại chỗ phong phú như đánh golf, tennis, leo núi ngoài trời, chạy bộ đường trường… Các dự án kể trên cũng bổ sung nhiều tiện ích từ các nhà hàng độc lập, câu lạc bộ bãi biển cho đến không gian giải trí để phục vụ những kỳ nghỉ dài ngày. Không chỉ vậy, kiến trúc cảnh quan tinh tế hơn và các dịch vụ gia tăng được chú trọng phát triển trên toàn khu cũng mang lại trải nghiệm bất tận cho khách hàng.

Bên cạnh mô hình tổng thể tốt, chất lượng của dự án và bản thân bất động sản, bao gồm trang thiết bị, nội thất và đồ đạc, hệ thống giải trí và công nghệ, cũng là tiêu chuẩn lựa chọn quan trọng đối với các nhà đầu tư. Do phục vụ cho thuê lưu trú ngắn hạn, bất động sản nghỉ dưỡng phải có chất lượng cao cấp, sở hữu tính bền vững và sự thanh lịch vượt thời gian để duy trì giá trị với nhà đầu tư trong dài hạn. Mặt khác, dịch vụ bảo trì chuyên nghiệp và liên tục vốn là điểm mạnh của các nhà điều hành giàu kinh nghiệm, được coi là tiêu chuẩn lựa chọn quan trọng thứ ba.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư mua một bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ dựa vào giá bán mà còn phải cân nhắc nhà điều hành hoặc thương hiệu quản lý, vì đó là bảo chứng cho chất lượng cũng như dịch vụ được cung cấp trong suốt quá trình vận hành dự án. Đặc biệt, các thương hiệu quốc tế lâu đời và danh tiếng có lợi thế hết sức rõ ràng và là sự bảo đảm lợi nhuận tài chính mạnh mẽ cho các khoản đầu tư. Không chỉ vậy, các nhà điều hành quốc tế như InterContinental, Hyatt, Hilton hay Marriott còn có mạng lưới khách hàng thân thiết rất lớn được thu thập từ các chương trình hội viên toàn cầu để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cũng như doanh thu cao trong suốt cả năm. Các tập đoàn này cũng sở hữu nhiều năm kinh nghiệm trong việc vận hành các bất động sản phức hợp trên toàn thế giới và duy trì các dự án này ở tiêu chuẩn quốc tế rất cao.

Ban đầu, khi mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới xuất hiện tại Việt Nam, chỉ có một số ít dự án mang lại cơ hội đầu tư đáng kể. Phần lớn trong đó thuộc về các khu nghỉ dưỡng ven biển, phục vụ chủ yếu cho thị trường du lịch trong nước và một số ít khách quốc tế.

Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ về lượng khách quốc tế đến Việt Nam từ mức khiêm tốn là 3,8 triệu lượt trong năm 2009 lên 17,5 - 18 triệu lượt kỳ vọng trong năm 2019, thị trường cũng chứng kiến sự phát triển nhanh chóng của các bất động sản nghỉ dưỡng với hàng trăm dự án đang hoạt động hoặc được xây dựng trong cả nước. Số lượng ngày càng tăng của các dự án này cũng dẫn tới xu hướng đa dạng hóa trong việc lựa chọn địa điểm xây dựng. Trong khi hầu hết các dự án vẫn nằm ở những điểm đến ven biển phổ biến như Đà Nẵng hoặc Nha Trang, thì cũng có ngày càng nhiều dự án được phát triển ở các khu vực xa hơn và yên bình hơn như dọc các tỉnh ven biển chưa phát triển, hoặc ở các vùng núi thanh bình tại các điểm đến đang lên như Đà Lạt hoặc Sa Pa. Sự nở rộ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng dọc dải đất hình chữ S đồng thời mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường hấp dẫn này.

Với sự phát triển liên tục của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều xu hướng sẽ duy trì sự ảnh hưởng đến toàn thị trường trong khi một vài xu hướng có thể chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, xu hướng quan trọng nhất vẫn sẽ phải mang lại lựa chọn đa dạng hơn cho các nhà đầu tư cũng như “người sử dụng”. Đồng thời, sẽ có thêm nhiều phương án liên quan đến địa điểm, mô hình và phong cách, thương hiệu địa phương và quốc tế tham gia vào quá trình vận hành. Ở chiều ngược lại, điều này cũng cung cấp thêm lựa chọn về danh tiếng, mức giá và các dịch vụ được cá nhân hóa để cùng đạt được mục tiêu là thu hút thêm nhà đầu tư và du khách. Xu hướng trên sẽ ngày càng chiếm ưu thế và tiếp tục phát triển trong những năm tới, được thúc đẩy bởi sự gia tăng dân số cũng như tầng lớp trung lưu trong nước - được coi là nhà đầu tư trong tương lai, và quan trọng nhất là tiếp tục gia tăng mạnh mẽ lượng du khách quốc tế - chính là những người sử dụng cuối cùng mang lại lợi nhuận cho tất cả các bên liên quan.

Mr. Reno Mueller, Chuyên gia trong lĩnh vực Khách sạn quốc tế

Bài viết đăng trên ấn phẩm "Hotels & Resorts - Khách sạn và Khu nghỉ dưỡng Việt Nam"